Aula 2 — O que está sendo tokenizado? Propriedade, matrícula e direitos imobiliários

Docente: Gustavo Bandeira

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Análise da diferença entre propriedade imobiliária, matrícula, direito real, direito obrigacional, participação societária, recebível imobiliário, direito de uso e direito econômico.

A aula demonstrará por que a tokenização não substitui, por si só, a transferência da propriedade perante o Registro de Imóveis e por que a definição do direito representado pelo token é a decisão jurídica mais importante da operação.

Serão examinadas as principais possibilidades de estruturação: tokenização de receitas, participação em SPE, direitos creditórios, direitos de uso, frações econômicas e estruturas híbridas.

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Aula 3 — Modelos de negócio e seleção do ativo imobiliário

Docente: Daniel Carius

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Apresentação dos modelos mais relevantes de tokenização imobiliária: imóveis geradores de renda, empreendimentos em desenvolvimento, recebíveis imobiliários, participações societárias, multipropriedade, direitos de uso, locação de curta temporada e estruturas vinculadas a projetos de desenvolvimento urbano.

A aula abordará os critérios para selecionar o ativo, avaliar sua viabilidade, definir o público investidor e identificar hipóteses em que a tokenização efetivamente agrega valor.

Serão analisados casos práticos brasileiros e internacionais para demonstrar diferenças entre estruturas juridicamente consistentes, modelos economicamente frágeis e projetos que confundem tokenização com simples captação de recursos.

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MÓDULO II — ESTRUTURA JURÍDICA, TECNOLÓGICA E FINANCEIRA

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Aula 4 — Blockchain, smart contracts, governança e operação digital

Docente: Anna Lúcia Berardinelli

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Aula dedicada à infraestrutura tecnológica de uma operação tokenizada. Serão abordados blockchain, tokens fungíveis e não fungíveis, wallets, custódia, trilhas de auditoria, registro de operações, smart contracts e integração entre documentos jurídicos e código.

O foco será aplicado: compreender quais funções a tecnologia resolve, quais continuam dependendo de instrumentos jurídicos tradicionais e como evitar que a operação seja estruturada com excesso de dependência tecnológica.

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Aula 5 — Arquitetura societária, contratual e tributária

Docente: Simone Gantois

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Análise dos principais veículos utilizados em operações tokenizadas: SPE, sociedade limitada, sociedade por ações, fundos, securitização e outras estruturas aplicáveis.

A aula tratará da segregação patrimonial, governança societária, responsabilidade dos participantes, conflitos de interesse, tributação e principais documentos jurídicos da operação, incluindo contrato social, acordo de sócios, contrato de investimento, termos do token, regras de governança e instrumentos de garantia.

O objetivo é demonstrar que o token é apenas uma camada da estrutura: a segurança da operação depende da consistência do veículo jurídico e da documentação que sustenta os direitos dos investidores.

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Aula 6 — Estruturação econômico-financeira e project finance

Docente: Rafael Dutra

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Aula dedicada à modelagem econômica da operação: definição do lastro, valuation do ativo, captação, fluxo de caixa, remuneração dos investidores, custos, taxas, reservas, waterfall, retorno projetado, riscos e hipóteses de saída.

O aluno compreenderá como avaliar se um projeto tokenizado possui lógica econômica sustentável e como a modelagem financeira interfere no direito atribuído aos investidores.

A aula aplicará os conceitos ao caso-base do curso, estruturando a lógica de captação, utilização dos recursos, geração de receita e distribuição de resultados.

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MÓDULO III — CAPTAÇÃO, LIQUIDAÇÃO E PROTEÇÃO DA OPERAÇÃO

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Aula 7 — Regulação, ofertas e distribuição de tokens imobiliários

Docente: Tayná Carneiro

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Análise do enquadramento regulatório das operações tokenizadas, com foco na identificação de valores mobiliários, contratos de investimento coletivo, ofertas privadas e ofertas públicas.

A aula abordará a Resolução CVM nº 88, documentação de oferta, deveres de informação, publicidade, divulgação de riscos, suitability, atuação de plataformas, negociação secundária e limites aplicáveis à circulação dos tokens.

O objetivo é demonstrar que uma operação pode ser juridicamente bem estruturada do ponto de vista imobiliário e societário, mas ainda assim apresentar risco relevante se a captação e a distribuição forem conduzidas de forma inadequada.

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Aula 8 — Pagamentos digitais, DREX e liquidação de operações imobiliárias

Docente: Bruno Batavia

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Aula dedicada à evolução dos meios de pagamento e liquidação aplicáveis às operações tokenizadas. Serão abordados pagamentos programáveis, contas vinculadas, escrow digital, stablecoins, liquidação automática, rastreabilidade e possíveis aplicações do DREX no mercado imobiliário.

A aula tratará o DREX de forma técnica e prudente, considerando seu estágio de desenvolvimento e evitando pressupor funcionalidades ou disponibilidade comercial que ainda não estejam consolidadas.

O aluno compreenderá como a infraestrutura de pagamentos pode reduzir atritos operacionais, aumentar transparência e automatizar determinadas etapas, sem substituir os controles jurídicos e regulatórios necessários.

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Aula 9 — Garantias, inadimplemento e execução em estruturas tokenizadas

Docente: Jonathan Darcie

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Exame dos principais mecanismos de proteção utilizados em operações tokenizadas imobiliárias: hipoteca, alienação fiduciária, cessão fiduciária de recebíveis, penhor de participações societárias, escrow, contas vinculadas, garantias pessoais e instrumentos de controle sobre o ativo e os fluxos financeiros.

A aula enfrentará situações práticas, como inadimplemento do empreendedor, insuficiência de receitas, crise da SPE, perda de valor do imóvel, penhora judicial, venda do ativo, liquidação antecipada e execução das garantias.

O objetivo é demonstrar que a tokenização não elimina o risco imobiliário ou financeiro: ela exige que os mecanismos de proteção sejam definidos desde a concepção da operação.

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MÓDULO IV — PERSPECTIVAS ESTRATÉGICAS

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Aula 10 — O futuro da tokenização imobiliária no Brasil

Docente: Leandro Sender

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Encerramento do curso com uma análise das perspectivas futuras da tokenização imobiliária brasileira.

A aula discutirá a evolução regulatória, a possível ampliação das ofertas digitais, a integração entre blockchain, infraestrutura registral e meios de pagamento, os impactos potenciais do DREX, o uso de inteligência artificial em due diligence, monitoramento e gestão de ativos, a evolução da governança digital e os desafios para formação de liquidez no mercado secundário.

O objetivo é consolidar a visão estratégica do aluno: identificar oportunidades reais, compreender os limites atuais do mercado e posicionar-se profissionalmente diante das transformações que tendem a impactar o setor imobiliário nos próximos anos.